Calculer votre capacité d’emprunt : méthode simple pour acheter serein

Avant de rêver d’une maison dans les hauteurs de Toulon ou d’un appartement avec terrasse au Mourillon, une question doit passer en premier :
➡️ Combien pouvez-vous vraiment emprunter ?

Trop d’acheteurs perdent un temps précieux à visiter des biens hors de leur portée réelle. Le bon réflexe, c’est de commencer par calculer sa capacité d’emprunt.

Dans cet article, vous allez comprendre :

• Ce qu’est réellement la capacité d’emprunt
• Comment l’estimer avec une formule fiable
• Les éléments que les banques prennent en compte
• Et comment maximiser votre budget si vous êtes primo-accédant

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt correspond à la mensualité maximale que vous pouvez supporter sans dépasser le taux d’endettement autorisé (en général 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise).

C’est le montant qui permet à la banque de protéger votre budget de vie tout en vous accordant un crédit.

La formule pour la calculer

Voici la formule exacte à utiliser :

📌 Capacité d’emprunt mensuelle = ((revenus mensuels nets – charges fixes) × 35) / 100

Où :

• Revenus nets = salaires, pensions, revenus locatifs réguliers
• Charges fixes = mensualités de crédit, pension alimentaire, etc.

Pourquoi soustraire les charges ?
Parce que la banque applique les 35% non pas sur la totalité des revenus, mais sur ce qui reste disponible une fois les charges récurrentes déduites.

Exemple concret

Situation :

• Salaire net : 2 300 €
• Conjoint : 1 700 €
• Total revenus : 4 000 €
• Charges fixes : 200 € (crédit auto)
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Calcul :

Capacité d’emprunt

= ((4 000 - 200) × 35) / 100
= (3 800 × 35) / 100
= 1 330 €/mois

Avec une mensualité de 1 330 € sur 25 ans à un taux de 3,8 %, vous pouvez emprunter environ 230 000 €.

Ajoutez un apport de 20 000 €, et votre enveloppe totale d’achat atteint 250 000 €.

À Toulon, ça donne quoi ?

Dans les quartiers comme Saint-Roch, Claret ou Saint-Jean-du-Var, on trouve des T3 de 80m2 autour de 200 000 – 240 000 €.
Avec cette capacité d’emprunt, un primo-accédant peut donc devenir propriétaire sans s’éloigner du centre.

Mais dans des zones plus tendues (Le Mourillon, Cap Brun), il faudra soit :

• Allonger la durée du crédit
• Revoir à la baisse les critères
• Ou augmenter l’apport

👉 Avant même de visiter des biens, il est essentiel d’éviter les erreurs fréquentes des primo-accédants à Toulon. Assurez-vous de bien connaître votre budget et vos possibilités. Notre agence immobilière à Toulon vous accompagne pour définir une stratégie d’achat réaliste et sécurisée.
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❗ Les éléments à ne pas négliger

1. 🧾 L’assurance emprunteur

Elle est obligatoire et comprise dans les 35%. En moyenne :

• Environ 0,30 % du capital emprunté / an
• Soit 60 à 80 € / mois sur un prêt de 250 000 €

2. 💸 Les frais annexes

• Notaire : 7-8 % du prix (dans l’ancien)
• Garantie bancaire
• Travaux éventuels
• Frais de dossier

➡️ Prévoir entre 10 à 15 % du prix d’achat en plus du crédit

Une fois votre budget défini, l’étape suivante est le compromis de vente et la signature définitive

3. 🏦 Les aides pour primo-accédants

À Toulon, vous pouvez peut-être bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro) si vous achetez dans le neuf ou en zone B1.
Ce prêt complète votre budget sans alourdir votre mensualité.

Astuce : comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

• Rembourser les crédits en cours (auto, conso)
• Allonger la durée du prêt : 25 ans vs 20 ans, +10% de budget
• Passer par un courtier : il négociera un meilleur taux ou une délégation d’assurance
• Limiter les charges fixes déclarées si elles peuvent être suspendues

En résumé

✔️ Capacité d’emprunt = ((revenus – charges) x 35) / 100
✔️ C’est le point de départ obligatoire de tout achat immobilier
✔️ Un calcul précis permet de cibler des biens réalistes, éviter les refus bancaires et négocier en confiance