Passoires thermiques et location à Toulon : quel impact concrètement ?

L’interdiction des logements G : un tournant pour l’immobilier varois

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location un logement classé G au DPE. La mesure, issue de la loi Climat et Résilience, pèse particulièrement sur Toulon où de nombreux appartements anciens du centre-ville et des quartiers périphériques sont concernés.

Cette interdiction touche à la fois les nouveaux baux et les renouvellements de contrats. Des propriétaires qui pensaient avoir du temps devant eux se retrouvent dans l’urgence. C’est notamment le cas dans des secteurs comme le Mourillon ou Sainte-Musse, où l’habitat ancien est largement représenté.

Un calendrier qui s’accélère dangereusement

Et ce n’est qu’un début. Les logements classés F sortiront du marché locatif en 2028, suivis des classes E dès 2034. À terme, près de 40 % du parc locatif varois pourrait devenir illégal sans travaux.

Pour un investisseur toulonnais, cela change tout. Prenons l’exemple d’un studio près de la gare classé F : aujourd’hui rentable, il deviendra inexploitable dans moins de trois ans si rien n’est fait. Beaucoup de bailleurs découvrent brutalement qu’ils ne peuvent plus repousser les travaux de rénovation énergétique.

Le gel des loyers : une sanction déjà en vigueur

Depuis août 2022, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent plus augmenter leurs loyers. Même lors d’un changement de locataire, l’indexation sur l’IRL est bloquée.

Dans un marché comme Toulon, où la demande reste forte et les loyers suivent l’inflation, cette interdiction creuse un écart grandissant de rentabilité. Les logements performants progressent, tandis que les passoires stagnent. L’impact est direct sur le rendement locatif.

Et les sanctions ne sont pas théoriques : jusqu’à 5 000 € d’amende. Dans le Var, plusieurs propriétaires en ont déjà fait l’amère expérience, découvrant qu’ignorer la réglementation pouvait coûter très cher.

Travaux prioritaires : optimiser son investissement locatif toulonnais

L’isolation de la toiture, un levier décisif

Sous le climat méditerranéen, la toiture est le premier poste de déperdition thermique. L’isoler permet de réduire les pertes énergétiques de 25 à 30 % en hiver, mais surtout de limiter la surchauffe en été. Dans des quartiers anciens comme le Pont du Las ou Mont Faron, une simple isolation de toiture a déjà permis à certains appartements de gagner deux classes énergétiques.

À Toulon, où les températures dépassent souvent 35 °C plusieurs semaines de suite, cet investissement n’améliore pas seulement le DPE : il rend le logement beaucoup plus attractif pour les locataires, ce qui justifie des loyers plus élevés.

Le chauffage : clé de la performance énergétique

Le remplacement d’un chauffage obsolète est souvent la solution la plus rapide pour sortir un bien de la catégorie G. Dans le Var, la pompe à chaleur air-air est particulièrement adaptée. Elle chauffe en hiver, rafraîchit en été et améliore sensiblement le DPE.

Pour un bailleur, c’est un double avantage : amélioration énergétique immédiate et argument de poids pour séduire des locataires habitués aux fortes chaleurs estivales toulonnaises.

Financer les travaux : les aides disponibles pour les propriétaires varois

MaPrimeRénov’, un soutien incontournable

MaPrimeRénov’ reste la principale aide pour financer une rénovation énergétique. Elle concerne aussi bien les propriétaires occupants que bailleurs. Pour les passoires thermiques, la bonification de 10 % en cas d’atteinte de la classe D change complètement la donne. Plusieurs milliers d’euros de subventions supplémentaires peuvent réduire significativement le coût des travaux pour les investisseurs toulonnais.

Des aides locales complémentaires

La métropole Toulon Provence Méditerranée propose aussi des dispositifs cumulables avec MaPrimeRénov’. Ces soutiens peuvent couvrir jusqu’à 30 % du montant des travaux. Pour un propriétaire, c’est une occasion rare d’alléger sa facture et d’accélérer la valorisation de son bien.

Stratégies d’anticipation pour les propriétaires varois

Face à l’ampleur des travaux, la clé est de cibler les interventions les plus efficaces. Un diagnostic énergétique précis permet d’éviter les dépenses inutiles et de prioriser les actions qui offrent le meilleur rapport coût/bénéfice.

À Toulon, cette approche méthodique est d’autant plus nécessaire que les prix des travaux varient selon les quartiers et le type d’habitat. Rénover un appartement dans une copropriété du centre ancien n’a pas les mêmes contraintes qu’une maison au Cap Brun.

Ne rien faire, en revanche, expose à plusieurs risques : interdiction de louer, perte de revenus, et surtout dévalorisation du bien. Sur le marché toulonnais, l’écart de prix entre logements performants et passoires thermiques se creuse déjà. Même dans des quartiers recherchés, les biens énergivores perdent rapidement en attractivité.

L’enjeu climatique derrière la réglementation

Ces obligations s’inscrivent dans la loi Climat et Résilience, qui vise à accélérer la transition énergétique du parc résidentiel. Les passoires thermiques sont responsables d’une part importante des émissions de CO₂.

À Toulon, le problème est double : la consommation hivernale mais aussi la climatisation estivale. Un logement de classe E consomme entre 250 et 330 kWh/m²/an, générant des factures énergétiques lourdes pour les locataires. Améliorer la performance énergétique, c’est donc aussi améliorer leur pouvoir d’achat et la qualité de vie dans le Var.

Vers une valorisation du patrimoine immobilier varois

La loi Climat et Résilience change en profondeur le marché de la location. Mais au-delà de la contrainte, c’est une opportunité : celle de moderniser et valoriser son patrimoine.

Un logement rénové se loue plus vite, à meilleur prix, et conserve sa valeur à long terme. Les investisseurs qui anticipent aujourd’hui prendront demain une longueur d’avance. À Toulon, où le marché reste porteur, la performance énergétique est désormais un critère aussi essentiel que l’emplacement ou la surface.

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