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Faut-il payer des impôts lors de la vente d’un bien ?
Oui, la vente d'un bien immobilier génère généralement une imposition sur la plus-value réalisée. Cette plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, incluant les frais d'acquisition et les travaux réalisés.
Le taux d'imposition global atteint 36,2 % de la plus-value :
- 19 % d'impôt sur le revenu
- 17,2 % de prélèvements sociaux
Une surtaxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique si votre plus-value dépasse 50 000 € sur un bien bâti.
Cependant, plusieurs situations permettent d'échapper totalement à cette imposition. La vente de votre résidence principale est toujours exonérée. Vous êtes aussi exonéré si le prix de vente reste inférieur à 15 000 €, ou dans certains cas spécifiques comme l'expropriation.
Pour les autres biens, des abattements réduisent progressivement l'imposition selon la durée de détention. Plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôts. L'exonération totale intervient après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
💡 Au Hub Immobilier, lorsqu’un client nous sollicite pour vendre son bien, nous réalisons systématiquement une simulation de plus-value en amont. Cette analyse intègre le prix d’acquisition, les frais annexes et les éventuels travaux pour anticiper au plus juste la fiscalité applicable à la revente.Un atout majeur : notre agence dispose en interne d’un Expert en Optimisation et Transmission du Patrimoine, titulaire de la compétence juridique appropriée (CJA), qui vous accompagne sur les aspects fiscaux et patrimoniaux. Résultat : aucune mauvaise surprise au moment de la signature et une stratégie de vente optimisée dès le départ.
Comment se calcule la plus-value au moment de la revente ?
Le calcul de la plus-value suit une formule simple : montant de la vente moins prix d'achat. Mais attention, ce n'est pas si basique en pratique.
Du côté du montant de la vente, vous pouvez déduire certains frais comme les honoraires d'agence ou les diagnostics obligatoires. Pour l'acquisition, vous ajoutez les frais de notaire et droits d'enregistrement. Si vous n'avez plus les justificatifs, l'administration applique un forfait de 7,5 %.
Les travaux d'amélioration comptent aussi. Vous pouvez les ajouter au prix d'achat, soit avec les factures réelles, soit avec un forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Ensuite viennent les abattements selon la durée de détention. Dès la 6e année, vous bénéficiez d'une réduction de 6 % par an sur l'impôt sur le revenu et 1,65 % sur les prélèvements sociaux. Au bout de 22 ans, vous ne payez plus rien à ce titre. Après 30 ans de détention, c'est l'exonération totale.
La plus-value finale est soumise à l'impôt sur le revenu auxquels s'ajoutent les cotisations sociales. Une fois cette plus-value déterminée, reste à savoir combien l’État prélèvera : c’est l’objet de la fiscalité immobilière.
Quelle imposition sur la revente d’un bien immobilier ?
Quand vous vendez un bien immobilier avec une plus-value, le fisc prélève sa part. Le taux global s'élève à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais attention, certaines situations peuvent alourdir la facture avec des surtaxes, tandis que d'autres bénéficient de régimes particuliers comme les biens hérités.
Impôt sur le revenu applicable à la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu. Ce taux s'applique après déduction des abattements liés à la durée de détention du bien.
Concrètement, vous ne payez rien les cinq premières années. À partir de la sixième année, un abattement de 6 % par an réduit progressivement l'impôt. Cet abattement passe à 4 % pour la 22e année. Au-delà de 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu.
Attention toutefois : si votre plus-value dépasse 50 000 € sur un immeuble bâti, une surtaxe s'ajoute. Elle varie de 2 % à 6 % selon le montant du gain réalisé. Cette surtaxe commence dès le premier euro au-delà de 50 000 € et augmente par tranches.
Par exemple, pour une plus-value de 80 000 €, vous payez 2 % de surtaxe sur les 30 000 € qui dépassent le seuil, soit 600 € supplémentaires. Cette surtaxe ne bénéficie d'aucun abattement, même si vous détenez le bien depuis longtemps.
Prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent systématiquement à l'impôt sur le revenu lors de la vente d'un bien immobilier avec plus-value. Ces cotisations sociales suivent leurs propres règles d'abattement, différentes de celles de l'impôt sur le revenu.
L'abattement débute uniquement à la 6e année de détention, à raison de 1,65 % par an jusqu'à la 21e. La 22e année bénéficie d'un abattement de 1,60 %, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année. Résultat : vous êtes totalement exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Concrètement, si vous vendez un bien détenu depuis 15 ans avec une plus-value de 50 000 €, l'abattement sera de 16,5 % (10 × 1,65 %). Vous paierez donc 17,2 % sur 41 750 €, soit 7 181 € de prélèvements sociaux.
Cette somme apparaît ensuite dans votre déclaration de revenus et impacte votre revenu fiscal de référence.
Fiscalité en cas de vente d’un bien immobilier hérité
La vente d'un bien hérité suit les mêmes règles fiscales qu'une vente classique. La différence ? Le montant d’acquisition correspond à la valeur déclarée lors de la succession, et non à celui réglé à l’origine par le défunt.
Cette valeur de succession devient votre nouveau point de départ pour calculer la plus-value. Vous pouvez y ajouter les droits de succession et frais de notaire liés au bien. C'est souvent avantageux car cette valeur reflète le prix du marché au moment du décès.
Pour la durée de détention, bonne nouvelle : elle se cumule avec celle du défunt. Si votre parent possédait le bien depuis 15 ans et que vous le vendez 3 ans après l'héritage, vous comptabilisez alors un total de 18 années de possession. Ce cumul d’années de détention joue en votre faveur pour les abattements.
Attention aux travaux : seuls ceux réalisés après le décès sont déductibles au réel. Pour les biens détenus plus de 5 ans, vous pouvez opter pour la déduction forfaitaire de 15%. Si le bien est en copropriété, il est essentiel d’anticiper l’impact des travaux sur la fiscalité. Pour cela, consultez notre guide sur les documents à demander avant d’acheter un bien en copropriété.
L'exonération résidence principale ne s'applique pas aux héritiers, même si c'était la résidence principale du défunt.
Quels allègements fiscaux selon le temps de possession ?
Plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôts à la revente. C'est le principe de la réduction d'impôt liée à la durée de détention.
Pour l'impôt sur le revenu :
- Aucun abattement les 5 premières années
- 6 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année
- 4 % d'abattement la 22e année
- Exonération totale après 22 ans de détention
Pour les prélèvements sociaux :
- Aucun abattement les 5 premières années
- 1,65 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année
- 1,60 % d'abattement la 22e année
- 9 % d'abattement par an de la 23e à la 30e année
- Exonération totale après 30 ans de détention
Concrètement, si vous vendez après 15 ans de détention, vous bénéficiez de 60 % d'abattement sur l'impôt sur le revenu (10 ans × 6 %) et de 16,5 % sur les prélèvements sociaux (10 ans × 1,65 %).
Ces abattements s'appliquent à tous les biens immobiliers sauf votre résidence principale, qui est déjà exonérée.
Quelles sont les exonérations possibles ?
Plusieurs situations permettent d'échapper totalement à l'impôt sur la plus-value immobilière.
La vente de votre résidence principale reste le cas le plus courant. Vous êtes exonéré quelle que soit la durée de détention, à condition d'y habiter effectivement au moment de la vente. Cette exonération couvre aussi les dépendances comme le garage si vous les vendez en même temps.
Pour les petites transactions, vous ne payez rien si le prix de vente reste sous 15 000 € (30 000 € pour un couple marié).
Certaines situations sociales ouvrent aussi des droits. Les personnes âgées ou handicapées aux revenus modestes peuvent être exonérées sous conditions de ressources. De même, si vous cédez votre ancienne résidence principale après un déménagement en maison de retraite, l'exonération s'applique pendant deux ans.
Les ventes à des organismes de logement social bénéficient également d'une exonération, notamment en zones tendues. L'acheteur doit s'engager à construire des logements sociaux dans un délai précis.
Enfin, les expatriés gardent parfois leurs avantages : vous restez exonéré sur votre ancienne résidence principale si vous la vendez avant le 31 décembre de l'année suivant votre départ de France.
Comment déclarer et payer l’impôt sur la plus-value ?
Bonne nouvelle : vous n'avez pas à vous occuper des calculs ni du paiement initial. Le notaire s'en charge entièrement lors de la signature de l'acte de vente.
Concrètement, le notaire calcule votre plus-value imposable, détermine le montant de l'impôt dû et effectue le paiement directement aux services fiscaux. Il établit aussi la déclaration officielle (formulaire 2048-IMM) et s'occupe de toutes les démarches administratives.
Votre seule obligation ? Reporter le montant de la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus annuelle, dans la case 3VZ du formulaire 2042-C. Cette étape permet simplement d'intégrer cette somme dans votre revenu fiscal de référence. Rassurez-vous, cela n'entraîne aucune taxation supplémentaire puisque l'impôt a déjà été payé par le notaire.
Si vous vendez des parts de société immobilière, les règles changent légèrement. Vous devrez alors déposer vous-même la déclaration 2759 au service d'enregistrement et effectuer le paiement.
Pour les non-résidents, un représentant fiscal accrédité doit généralement être désigné, sauf pour les ressortissants de l'UE ou de l'EEE.
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